Cette question revient très fréquemment lors des contestations relatives au dépôt de garantie. De nombreux locataires considèrent qu'une retenue n'est justifiée que si les travaux sont effectivement réalisés. À l'inverse, certains bailleurs pensent pouvoir retenir librement le montant d'un devis sans autre justification. La réalité juridique est plus nuancée.

 

Le bailleur peut justifier une retenue par un devis

 

                     Lorsqu'une dégradation imputable au locataire est constatée lors de l'état des lieux de sortie, le bailleur peut justifier une retenue sur le dépôt de garantie au moyen d'un devis, sans être obligé de produire immédiatement une facture acquittée. La jurisprudence admet depuis longtemps que le préjudice subi par le bailleur existe dès lors que des travaux sont nécessaires pour remettre le logement dans l'état où il aurait dû être restitué. Le devis permet alors d'évaluer le coût prévisionnel de cette remise en état. Autrement dit, le bailleur n'est pas tenu d'avancer les fonds ni d'attendre la réalisation effective des travaux pour justifier une retenue.

 

Les travaux ne doivent pas nécessairement être réalisés immédiatement

 

                   Aucun texte n'impose au bailleur de faire exécuter les travaux dans les jours ou les semaines qui suivent le départ du locataire. Le simple fait que les travaux n'aient pas encore été exécutés au moment de la restitution du dépôt de garantie ne rend pas la retenue injustifiée.

 

Le préjudice doit cependant être réel

 

              Attention toutefois : le devis ne doit pas constituer un simple prétexte permettant d'augmenter artificiellement les retenues. Les sommes retenues doivent correspondre à des dégradations réellement constatées lors de l'état des lieux de sortie et imputables au locataire. Le bailleur doit être en mesure de démontrer l'existence du désordre, son imputabilité au locataire, la prise en compte de la vétusté et la cohérence du montant retenu. Un devis manifestement excessif ou sans rapport avec les désordres constatés pourra être contesté.

 

Le logement peut être reloué sans que cela remette en cause la retenue

 

                Une autre idée reçue consiste à croire que le bailleur perd automatiquement son droit à indemnisation s'il reloue rapidement le logement sans effectuer les réparations. Ce n'est pas exact. La question essentielle n'est pas de savoir si les travaux ont été réalisés immédiatement mais de déterminer si les dégradations existaient réellement lors de la restitution des lieux et si elles ont causé un préjudice au propriétaire. Le droit à indemnisation naît de la dégradation elle-même et non de la réalisation effective des travaux. Le bailleur n'est pas tenu d'engager immédiatement les travaux correspondant aux retenues opérées sur le dépôt de garantie. Il peut justifier ces retenues au moyen de devis dès lors que ceux-ci correspondent à des dégradations réelles, constatées lors de l'état des lieux de sortie et imputables au locataire.