La question des réparations locatives est au cœur de nombreuses discussions entre bailleurs et locataires. Elle intervient particulièrement lors de l'état des lieux de sortie, au moment d'analyser les éventuelles dégradations constatées et les travaux susceptibles d'être imputés au locataire. Pour les professionnels de l'état des lieux, il est essentiel de bien connaître les règles applicables afin de distinguer ce qui relève de l'entretien courant et des réparations locatives, de ce qui incombe au propriétaire.

 

Qu'appelle-t-on une réparation locative ?

 

Les réparations locatives correspondent aux travaux d'entretien courant et aux menues réparations rendues nécessaires par l'usage normal du logement pendant la durée de la location. Le principe est simple : le locataire doit entretenir le logement et les équipements qui lui sont confiés. En revanche, il n'a pas à supporter les conséquences de la vétusté, de l'usure normale, d'un vice de construction ou d'un événement indépendant de sa volonté. Le décret du 26 août 1987 (87-712) fixe la liste de réparations locatives (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148).

 

A l’inverse les charges locatives qui sont des dépenses d’entretien courant pour lesquelles le propriétaire avance les sommes puis les récupère au travers des provisions sur charges mensuelles ; les réparations locatives sont les menues réparations et travaux d’entretien courant pour lesquelles le locataire est censé assumer seul la prise en charge sans faire appel au propriétaire.

 

Ce qui reste à la charge du propriétaire :

 

Le bailleur conserve la responsabilité des travaux importants et des réparations résultant de la vétusté ou de l'usure normale; par exemple :

 

• le remplacement d'une chaudière arrivée en fin de vie ;

• la réfection d'une installation électrique vétuste ;

• le remplacement d'une fenêtre devenue défectueuse en raison de son ancienneté ;

• la réparation d'une toiture ;

• le traitement d'un problème structurel d'humidité.

 

                  Le propriétaire doit également délivrer et maintenir un logement conforme aux critères de décence.

 

Le cas particulier du logement meublé

 

                 Dans une location meublée, les mêmes principes s'appliquent aux équipements et au mobilier mis à disposition du locataire. Le locataire doit utiliser les meubles conformément à leur destination et assurer leur entretien courant. En revanche, le vieillissement normal du mobilier ou la panne résultant de son ancienneté ne peuvent lui être imputés. L'état des lieux et l'inventaire du mobilier prennent alors toute leur importance pour apprécier l'évolution de l'état des équipements au fil du temps.

 

                 Une notion essentielle pour sécuriser les états des lieux

 

                La maîtrise des réparations locatives constitue une compétence fondamentale pour tout professionnel de l'état des lieux. Une bonne connaissance de ces règles permet d'analyser correctement les désordres observés, de conseiller les parties et de limiter les contestations relatives au dépôt de garantie. Au-delà de la simple application d'une liste réglementaire, l'enjeu consiste à apprécier chaque situation avec méthode, objectivité et en tenant compte de la durée d'occupation ainsi que de la vétusté des éléments concernés.