L'état des lieux d'entrée permet de décrire précisément l'état du logement au moment de la remise des clés et sert de référence lors du départ du locataire. Mais que se passe-t-il lorsqu'aucun état des lieux d'entrée n'a été établi ? Cette situation est plus fréquente qu'on ne l'imagine, notamment dans les anciennes locations, lors de certaines reprises de gestion ou à la suite d'une négligence des parties.

 

                  Les conséquences peuvent être importantes au moment de l'état des lieux de sortie.

 

Le principe : le logement est présumé avoir été reçu en bon état. Lorsque l'état des lieux d'entrée n'a pas été réalisé, l'article 1731 du Code civil prévoit que le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire. Cette règle est souvent présentée comme favorable au bailleur. En théorie, elle lui permet d'invoquer une présomption de bon état initial du logement. Toutefois, dans la pratique, la situation est généralement beaucoup plus nuancée car la présomption prévue par le Code civil n'est pas incontestable puisque le locataire peut apporter tout élément permettant de démontrer que le logement n'était pas en bon état lors de son entrée dans les lieux, notamment :

 • des photographies datées ;

 • des échanges de courriels ou de courriers ;

 • des devis ou factures de travaux réalisés en début de location ;

 • des attestations ;

 • des rapports d'intervention ;

• tout autre document permettant d'établir l'état réel du logement.

 

                  Plus la durée d'occupation est importante, plus il devient difficile pour chacune des parties de reconstituer avec précision la situation initiale.

 

                  Le rôle délicat de l'état des lieux de sortie

 

               Dans ce contexte, l'état des lieux de sortie conserve toute son utilité mais son analyse devient plus délicate. L'opérateur ne dispose plus d'un document de référence lui permettant de comparer l'état initial et l'état final du logement. Sa mission consiste alors à constater objectivement l'état des lieux au jour de la restitution des clés, sans pouvoir tirer de conclusions définitives sur l'origine ou l'ancienneté de certains désordres. Il est donc particulièrement important d'adopter une rédaction précise, descriptive et factuelle.

 

                  L'absence d'état des lieux ne dispense pas de prendre en compte la vétusté

 

                Même en l'absence d'état des lieux d'entrée, les règles relatives à la vétusté continuent de s'appliquer. Un équipement ancien ou un revêtement ayant atteint sa durée normale d'utilisation ne peut pas être facturé au locataire comme s'il était neuf. Toute analyse doit tenir compte de l'ancienneté des éléments concernés et de la durée d'occupation du logement. Cette règle demeure essentielle pour sécuriser les éventuelles retenues et limiter les risques de contestation.

 

                  Comment sécuriser la situation ?

 

                  Lorsqu'un professionnel constate l'absence d'état des lieux d'entrée, il est recommandé de :

 

 • rechercher tous les éléments permettant de reconstituer l'état initial du logement ;

 • recueillir les documents détenus par les parties ;

 • analyser l'ancienneté des équipements ;

 • appliquer systématiquement les principes de vétusté ;

 •rédiger un constat de sortie particulièrement détaillé.

 

                  Une situation à éviter absolument

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              L'absence d'état des lieux d'entrée complique considérablement l'analyse locative et fragilise les décisions prises au moment de la restitution du dépôt de garantie. Pour les bailleurs, les gestionnaires et les opérateurs en état des lieux, l'établissement d'un état des lieux d'entrée complet et contradictoire demeure la meilleure protection contre les litiges futurs. Ce document constitue la référence indispensable permettant d'apprécier objectivement l'évolution du logement pendant toute la durée de l'occupation.