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                                                                                                   Un Etat des lieux mal rédigé : quelles conséquences ?

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            La valeur d’un état des lieux dépend directement de sa qualité rédactionnelle. S’il est imprécis, incomplet ou mal rédigé il peut y avoir des conséquences importantes pour le bailleur, le locataire mais également pour le professionnel chargé de sa réalisation. Dans certains cas, les conséquences financières peuvent être significatives et conduire à des contentieux qui auraient pu être évités. Que ce soit 6 mois, 2 ans, 5 ans ou 20 ans plus tard il ne faut jamais perdre de vue que ce document peut un jour se retrouver sur le bureau d’un juge. Il s’agit d’une preuve juridique.

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             Lorsque les descriptions sont trop vagues ou insuffisamment détaillées, la comparaison Entrée/Sortie devient difficile, voire impossible. Des mentions telles que bon état, état moyen…appellent à être complétées. Par exemple, deux opérateurs peuvent avoir une interprétation totalement différente d'un mur qualifié de « bon état ». À l'inverse, une description précise mentionnant l'état de la peinture, la présence de trous, de traces, de rayures ou de fissures permettra une comparaison beaucoup plus fiable lors de la sortie. Moins c’est précis et plus il devient compliqué de démontrer qu'une dégradation est apparue pendant l'occupation du logement. Face à un juge ou à une commission départementale de conciliation, le doute profite généralement à la partie qui conteste l'imputabilité du désordre.

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               Le bailleur peut alors rencontrer des difficultés à justifier certaines retenues sur le dépôt de garantie, même lorsque des dégradations semblent évidentes au moment du départ du locataire. L'état des lieux doit permettre de démontrer non seulement l'existence d'une évolution, mais également sa nature et son importance.

Les états des lieux insuffisamment détaillés sont souvent à l'origine de désaccords entre bailleurs et locataires car chacun y va de sa propre interprétation. Une description et une rédaction rigoureuse et objective sont la clé d’un document réussi. L'opérateur chargé de réaliser l'état des lieux est tenu à une obligation de compétence, de rigueur et d'impartialité. Si le document est incomplet et/ou mal rédigé, cela peut engager sa responsabilité, notamment lorsqu'il est démontré que ses erreurs ont contribué à un préjudice subi par l'une des parties. Même lorsque sa responsabilité juridique n'est pas engagée, un état des lieux de mauvaise qualité peut nuire à sa crédibilité professionnelle et à la confiance accordée par ses clients.

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              Une autre erreur consiste à croire qu’un grand nombre de photos augmente la qualité de l’état des lieux. Comme dans beaucoup de domaines, la qualité prime sur la quantité. Un état des lieux comprenant 300 photos ne sera pas forcément qualitatif si les descriptions restent vagues ou incomplètes. Plusieurs paramètres sont à prendre en compte : la qualité et la définition des photos, la manière dont sont prises les photos (anomalie floue ou pas assez visible, résultat inexploitable), des photos qui ne démontrent rien en particulier. Il est préférable d’avoir moins de photos mais des clichés de qualité qui se focalisent nettement sur l’anomalie à connaître. La force probante d'un état des lieux repose sur la combinaison de constatations écrites détaillées et de photographies pertinentes.

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               Un bon état des lieux repose sur une méthode claire :

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• observer attentivement ;

• décrire précisément avec les bons termes ;

• localiser précisément les emplacements ;

• qualifier clairement ;

• comparer lorsque cela est nécessaire (en sortie)

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            Chaque pièce, chaque équipement et chaque revêtement doivent faire l'objet d'un examen attentif. L'objectif n'est pas de rédiger un document volumineux, mais un document suffisamment précis pour qu'une personne n'ayant jamais visité le logement puisse comprendre son état réel facilement. Un état des lieux bien rédigé demande quelques minutes supplémentaires lors de la visite, mais il permet souvent d'éviter des semaines de discussions, de réclamations ou de procédures. Pour les professionnels de l'immobilier, la qualité rédactionnelle du constat constitue un véritable outil de sécurisation juridique. Elle protège les intérêts des parties, facilite l'analyse des éventuelles dégradations et contribue à instaurer un climat de confiance. En matière d'état des lieux, la précision n'est jamais un excès de zèle. Elle constitue au contraire la meilleure garantie de disposer d'un document fiable, exploitable et incontestable.