La restitution du dépôt de garantie constitue l'une des dernières étapes de la relation locative. Pourtant, c'est également l'une des principales sources de litiges entre bailleurs et locataires. Les délais applicables sont pourtant clairement définis par la loi du 6 juillet 1989 et doivent être parfaitement maîtrisés par les professionnels de l'immobilier et les opérateurs en état des lieux.

 

                    Le point de départ du délai : la remise des clés.

 

                   Contrairement à une idée répandue, le délai de restitution ne commence pas à courir à la date de l'état des lieux de sortie mais à compter de la remise effective des clés au bailleur ou à son représentant. Dans la majorité des situations, l'état des lieux de sortie et la remise des clés interviennent en même temps. Toutefois, lorsque ces événements sont dissociés, c'est bien la date de restitution des clés qui constitue le point de départ du délai légal.

 

                  Un délai d'un mois lorsque les états des lieux sont conformes :

 

                  Lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée et qu'aucune retenue n'est justifiée au titre des dégradations locatives, le bailleur dispose d'un délai maximal d'un mois pour restituer le dépôt de garantie au locataire. Cette situation correspond généralement à un logement rendu dans un état similaire à celui constaté lors de l'entrée dans les lieux, compte tenu bien entendu de l'usure normale résultant du temps et de l'occupation.

 

                  Un délai de deux mois lorsqu'une retenue est envisagée :

 

                Lorsque la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie révèle des dégradations imputables au locataire, le délai légal est porté à deux mois. Ce délai supplémentaire permet au bailleur de procéder aux vérifications nécessaires, d'obtenir des devis ou des factures et d'établir le montant des sommes éventuellement retenues sur le dépôt de garantie. Les retenues effectuées doivent toujours être justifiées par des documents précis (devis ou factures) et en lien direct avec les désordres constatés lors de l'état des lieux de sortie.

 

                  Les justificatifs sont indispensables.

 

                Le dépôt de garantie ne constitue pas une indemnité forfaitaire laissée à l'appréciation du bailleur. Toute retenue doit être justifiée par des éléments objectifs tels que :

 

• des devis ;

• des factures ;

• des constats ;

• des justificatifs de loyers ou de charges restant dus.

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                  Les conséquences d'un retard de restitution

 

               Lorsque le bailleur dépasse le délai légal de restitution, la loi prévoit une pénalité au bénéfice du locataire. La somme restant due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette sanction vise à éviter que le dépôt de garantie soit conservé abusivement après le départ du locataire. Cette majoration peut rapidement représenter un montant significatif lorsque le retard se prolonge. Toutefois, le propriétaire peut être exonéré de cette sanction s'il réussit à prouver que le locataire ne lui a pas communiqué sa nouvelle adresse.

 

                Le rôle essentiel de l'état des lieux de sortie

 

            L'état des lieux de sortie joue un rôle central dans la détermination du délai applicable. C'est en effet la comparaison entre l'état d'entrée et l'état de sortie qui permettra de savoir si le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d'un mois ou dans un délai de deux mois.