Le dépôt de garantie constitue une sécurité financière importante pour le bailleur, mais il ne représente pas une limite de responsabilité pour le locataire. Une idée reçue consiste à croire qu'une fois le dépôt de garantie conservé, le propriétaire ne peut plus réclamer d'autres sommes. En réalité, lorsque les dégradations constatées dépassent le montant du dépôt de garantie, le bailleur conserve le droit de demander le remboursement du solde restant dû. Cette situation se rencontre régulièrement lorsque le logement a subi des dégradations importantes ou lorsque plusieurs postes de remise en état doivent être pris en charge simultanément.

 

Le dépôt de garantie n'est qu'une avance de garantie

 

               Le dépôt de garantie a pour vocation de sécuriser certaines obligations du locataire, notamment les loyers impayés, les charges locatives restant dues, les réparations et les dégradations imputables au locataire. Toutefois, son montant est souvent insuffisant pour couvrir des dommages importants. Par exemple, des dégradations affectant plusieurs pièces, des équipements détériorés ou des travaux de remise en état conséquents peuvent rapidement représenter un coût supérieur au montant du dépôt de garantie.

 

Le bailleur peut réclamer le complément

 

                  Lorsque le coût des réparations excède le montant du dépôt de garantie, le bailleur peut réclamer au locataire le paiement de la différence. Cette demande doit naturellement être justifiée. Le propriétaire doit être en mesure de produire les états des lieux justifiant les dégradations et les justificatifs de la remise en état. Plus le dossier est documenté, plus la demande sera solide. Mais avant toute procédure, il est recommandé de rechercher une solution amiable. Le bailleur ou son représentant doit alors adresser au locataire un courrier détaillant :

 

 • les dégradations retenues,

 • les justificatifs disponibles,

 • le montant du dépôt de garantie déjà conservé,

 • le solde restant à régler.

 

            Si un accord n’est pas trouvé il faut alors déclarer un sinistre auprès de l’assurance loyers impayés (à condition que le propriétaire l’ait souscrit). Ce type d’assurance couvre généralement loyers impayés et dégradations. Si cette voie n’aboutit pas il reste les commissions de conciliation et la voie judiciaire en dernier ressort.La qualité du dossier fait la différenceLorsque le dépôt de garantie est insuffisant, la question n'est plus seulement financière : elle devient probatoire. Le bailleur doit être capable de démontrer précisément ce qu'il réclame et pourquoi il le réclame. Pour les professionnels de l'état des lieux, cette réalité souligne une nouvelle fois l'importance d'un constat rigoureux. Plus les observations sont précises, plus il sera facile de justifier les réparations et, le cas échéant, de réclamer au locataire les sommes restant dues au-delà du dépôt de garantie.