Quels sont les critères de décence à vérifier pour sécuriser la relocation ?

 

           Avant de remettre un logement sur le marché locatif, il est indispensable de vérifier qu’il répond aux critères de décence prévus par la réglementation depuis 2002. Cette étape est essentielle pour sécuriser la relocation, limiter les risques de litiges avec le futur occupant et garantir la conformité du bien, qu’il soit loué vide ou meublé au titre de résidence principale.

 

             Un logement décent est un logement qui ne présente aucun risque manifeste pour la sécurité physique ou la santé des occupants et qui offre un niveau minimal de confort et d’équipement. Cette notion s’applique à l’ensemble des locations à usage de résidence principale. Dans la pratique, le pré-état des lieux de sortie constitue souvent le moment idéal pour effectuer ces contrôles. Cette visite permet d’identifier les éventuelles non-conformités, d’anticiper les travaux nécessaires et d’éviter que le futur locataire ne formule des réserves dès son entrée dans les lieux. Pour les professionnels réalisant des états des lieux, la vérification des critères de décence contribue également à renforcer la qualité de leur mission et à sécuriser la relation entre bailleur et locataire.

 

Les critères techniques à contrôler

 

Le logement doit répondre à l’ensemble des exigences suivantes :

 

• Être clos et couvert, en bon état d’entretien et de solidité, protégé contre les infiltrations d’eau, qu’elles proviennent du ruissellement ou des remontées par capillarité.

• Les garde-corps, rambardes et dispositifs de retenue des personnes, dans le logement comme dans ses accès, doivent être adaptés à leur usage et ne présenter aucun risque de chute.

• La nature, l’état de conservation et l’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements ne doivent pas présenter de risque manifeste pour la santé ou la sécurité des occupants. Une vigilance particulière doit être portée à la présence éventuelle d’amiante, de plomb, de mérule ou d’autres agents pathogènes pouvant affecter la salubrité du logement.

• Les installations électriques, de gaz, de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire doivent être sécurisées, en bon état d’usage et de fonctionnement, et faire l’objet des contrôles nécessaires.

• Les dispositifs d’aération et de ventilation doivent permettre un renouvellement de l’air adapté à une occupation normale du logement et au bon fonctionnement des équipements. La présence d’une VMC n’est pas systématiquement obligatoire dès lors que chaque pièce principale dispose d’un ouvrant donnant directement sur l’extérieur ou sur un volume vitré lui-même ouvert sur l’air libre.

• Le logement doit disposer d’une installation de chauffage permettant un chauffage normal des locaux. L’équipement doit être adapté aux caractéristiques du logement et suffisamment dimensionné pour assurer le confort thermique des occupants.

• L’alimentation en eau potable doit fournir une pression et un débit suffisants pour un usage normal du logement.

• Le réseau d’évacuation des eaux usées et des eaux vannes doit être conforme à son usage, équipé de siphons et empêcher tout refoulement d’odeurs.

• Le logement doit comporter un espace cuisine permettant l’installation d’un appareil de cuisson ainsi qu’un évier raccordé à l’eau froide, à l’eau chaude et au réseau d’évacuation.

• Il doit également comprendre un WC séparé du coin repas ainsi qu’une salle d’eau ou une salle de bains permettant de préserver l’intimité des occupants et raccordée aux réseaux nécessaires.

• L’installation électrique doit permettre l’utilisation normale des appareils ménagers indispensables à la vie quotidienne et assurer un éclairage suffisant de l’ensemble du logement.

• Le logement doit disposer d’une surface habitable minimale de 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, ou présenter un volume habitable minimum de 20 m³.

• Depuis les évolutions réglementaires relatives à la performance énergétique, il convient également de vérifier que le DPE est toujours valide et que le logement respecte les seuils de performance énergétique applicables à la date de signature du bail.

 

          Une approche qui dépasse la simple liste réglementaire

 

        Les critères précédents sont directement issus des textes réglementaires. Toutefois, le professionnel doit retenir un principe fondamental : le logement délivré ne doit pas porter atteinte à la santé ou à la sécurité de ses occupants. Par conséquent, la liste des critères de décence ne doit jamais être interprétée comme exhaustive. Tout élément susceptible de créer un danger doit être pris en considération, même s’il n’est pas expressément mentionné par les textes. À titre d’exemple, un puits non sécurisé, un risque de chute particulier ou tout autre danger manifeste devra être signalé et traité avant la relocation.

 

         Un enjeu majeur pour sécuriser la relocation

 

      La vérification des critères de décence ne doit jamais être considérée comme une simple formalité administrative. Elle participe directement à la sécurisation juridique de la location, à la valorisation du patrimoine immobilier et à la prévention des contentieux. Une relocation préparée avec rigueur permet de limiter les risques de contestation, d’améliorer la satisfaction des locataires et de garantir la mise à disposition d’un logement conforme aux exigences réglementaires en vigueur.