Non, car le principe même de l'état des lieux repose sur le contradictoire. L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « l'état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles ». Le caractère contradictoire permet à chaque partie de participer aux constatations, de formuler des observations et de signer le document en connaissance de cause. Pour que le contradictoire soit respecté, il faut que chaque partie soit présente ou….représentée.

 

                     Sauf circonstances exceptionnelles qui amènent à établir un constat par commissaire de justice, il est toujours obligatoirement contradictoire. Il est fréquent que le bailleur soit représenté par un mandataire professionnel par exemple (administrateur de biens, agent immobilier, notaire, opérateur en état des lieux,….) mais il peut aussi se faire représenter par un particulier à condition que son représentant ait une procuration signée du propriétaire, et que celle-ci mentionne bien l’identité du représentant. Il en va de même pour le locataire. Il est fréquent que des locataires se retrouvent mutés très loin dans un laps de temps très court par exemple, et que cette situation professionnelle les empêche d’être présent lors de l’état des lieux de sortie. Ils font alors appel à une connaissance ou un proche pour les représenter. Il est donc indispensable que cette personne dispose d’une procuration en bonne et due forme pour que l’état des lieux soit contradictoire….et valable juridiquement. Sans ce précieux document, l’état des lieux n’aura aucune valeur juridique et ne sera donc pas opposable au locataire.

 

                           Il est primordial que l’opérateur en état des lieux soit extrêmement vigilant à cela en prévenant le locataire suffisamment en avance et en lui expliquant la raison. Dans la pratique, un locataire peut refuser de se présenter au rendez-vous, ne pas répondre aux convocations ou quitter les lieux sans organiser d'état des lieux de sortie. De même, un bailleur peut être absent ou ne pas se faire représenter. L'absence volontaire d'une partie ne suffit pas à rendre impossible l'établissement d'un constat mais encore faut-il pouvoir démontrer que cette partie a été régulièrement convoquée et qu'elle a eu la possibilité de participer à l'opération. C'est pourquoi il est essentiel de conserver les preuves des convocations, des échanges de courriels, des lettres recommandées ou de toute autre démarche permettant d'établir que le contradictoire a été proposé. Lorsque les parties ne parviennent pas à réaliser un état des lieux amiable, la loi prévoit la possibilité de faire établir un état des lieux par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Dans ce cas, le commissaire de justice convoque les parties selon les formes prévues par la réglementation et réalise le constat à la date fixée, même si l'une des parties est absente.

 

                        Le document ainsi établi possède une force probante particulièrement importante et s'impose généralement aux parties, sauf contestation fondée sur des éléments sérieux. Il n'est pas rare qu'un locataire quitte le logement sans répondre aux sollicitations du bailleur ou du gestionnaire. Dans cette situation, le professionnel doit éviter de réaliser seul un état des lieux de sortie qu'il présenterait ensuite comme contradictoire. La meilleure pratique consiste à rechercher un accord amiable jusqu'au bout ou, en cas d'échec, à recourir à un commissaire de justice afin de sécuriser juridiquement le constat. Cette précaution permet d'éviter de nombreuses contestations ultérieures.

 

                           L'opérateur chargé de réaliser l'état des lieux doit veiller à respecter le contradictoire tout au long de sa mission. Cela implique notamment :

 

• de convoquer les parties dans des conditions permettant leur présence ;

• de recueillir leurs observations ;

• de consigner les éventuelles réserves formulées ;

• de mentionner clairement les absences ou refus de signature ;

• de conserver les éléments permettant de démontrer le respect de la procédure.

 

                        Cette rigueur contribue à renforcer la valeur du constat et à sécuriser la relation locative. Pour les professionnels de l'immobilier, la priorité doit toujours être de rechercher le contradictoire. Lorsqu'il devient impossible, le recours à un commissaire de justice constitue généralement la solution la plus sécurisante pour préserver la valeur juridique du constat et limiter les risques de contestation.