Les règles applicables aux réparations locatives dans les baux professionnels et commerciaux diffèrent sensiblement de celles que l'on connaît en location d'habitation. C'est une distinction importante pour les professionnels de l'état des lieux, car les réflexes acquis en résidence principale ne sont pas toujours transposables aux locaux professionnels.Dans le cadre d'un bail d'habitation, la répartition des charges et réparations est largement encadrée par la loi du 6 Juillet 1989 et le décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives.

 

                En revanche, dans les baux professionnels et commerciaux, le principe est beaucoup plus contractuel : ce sont avant tout les clauses du bail qui déterminent la répartition des obligations entre bailleur et preneur.

 

Le principe : lire le bail avant toute analyse

 

                Lorsqu'un état des lieux est réalisé dans un local professionnel ou commercial, la première précaution consiste à consulter le bail. En effet, contrairement aux locations d'habitation, il n'existe pas de liste unique des réparations locatives applicable à toutes les situations. Certaines réparations qui seraient normalement supportées par le propriétaire dans un logement peuvent être mises à la charge du locataire professionnel si le bail le prévoit expressément. L'opérateur en état des lieux doit donc toujours vérifier les clauses relatives à l'entretien courant, aux réparations, aux travaux, aux charges récupérables, aux obligations particulières du locataire.

 

Les réparations d'entretien courant

 

                 Dans la plupart des baux professionnels et commerciaux, le locataire demeure responsable de l'entretien courant des locaux qu'il occupe. Cela concerne généralement le nettoyage des locaux, l'entretien des revêtements, les menues réparations, l'entretien des équipements mis à sa disposition, l'entretien des installations sanitaires, l'entretien des systèmes de fermeture. Ces obligations découlent directement de l'usage quotidien du local par le preneur.

 

Le cas particulier du bail commercial

 

                Depuis la loi Pinel de 2014, certaines limites ont été apportées aux clauses transférant les charges et réparations au locataire commercial.Le bailleur ne peut plus mettre à la charge du preneur certaines dépenses considérées comme relevant de sa responsabilité. Par exemple, ne peuvent notamment être imputés au locataire les grosses réparations visées à l'article 606 du Code civil, les honoraires liés à la gestion des loyers, certains travaux rendus nécessaires par la vétusté lorsqu'ils relèvent des grosses réparations. Cette réglementation vise à rééquilibrer les relations entre bailleurs et commerçants.

 

Les grosses réparations de l'article 606 du Code civil

 

                 Les grosses réparations concernent notamment les murs porteurs, les voûtes, les poutres, les couvertures complètes, les ouvrages de soutènement, certaines réparations structurelles importantes. Sauf stipulations particulières autorisées par la réglementation applicable, ces travaux restent généralement à la charge du propriétaire. Pour l'opérateur en état des lieux, il est important d'identifier les désordres susceptibles d'affecter la structure du bâtiment afin de ne pas les confondre avec des réparations d'entretien courant.

 

Le rôle de l'état des lieux

 

                 Depuis 2014, l'état des lieux est devenu obligatoire lors de la prise de possession et de la restitution des locaux commerciaux. Cette obligation vise à sécuriser les relations entre les parties et à permettre une comparaison objective entre l'état initial et l'état final des locaux. Comme en habitation, la qualité du constat est essentielle. L'opérateur doit tout décrire précisément (revêtements, équipements, aménagements…)

 

Les aménagements réalisés par le locataire

 

                 Dans les locaux professionnels et commerciaux, les preneurs réalisent fréquemment des travaux d'aménagement adaptés à leur activité (cloisons, câblages, enseignes, installations techniques,….) L'état des lieux doit permettre d'identifier clairement ces aménagements afin de déterminer, lors de la sortie, s'ils doivent être conservés, retirés ou remis en état conformément aux stipulations du bail.

 

Une vigilance particulière sur la vétusté

 

                  Comme en matière d'habitation, la vétusté doit être prise en compte lors de l'analyse des désordres constatés. Toutefois, les locaux professionnels connaissent parfois des conditions d'exploitation beaucoup plus intensives que les logements. L'usure normale doit donc être appréciée en tenant compte de la nature de l'activité exercée, de la durée d'occupation et des caractéristiques des locaux. L'opérateur doit veiller à distinguer les conséquences normales de l'exploitation du local des dégradations résultant d'un défaut d'entretien ou d'un usage anormal.

 

Une analyse qui repose avant tout sur le contrat

 

                   En matière de baux professionnels et commerciaux, il n'existe pas de réponse universelle à la question de savoir qui doit prendre en charge une réparation. La première source d'information reste toujours le bail lui-même. Pour les professionnels de l'état des lieux, la mission consiste avant tout à constater précisément l'état des locaux. L'analyse juridique de la répartition des responsabilités ne pourra être effectuée correctement qu'en tenant compte des clauses contractuelles applicables. C'est pourquoi la lecture attentive du bail est souvent aussi importante que la visite du local elle-même.